¿ Cómo reclamar con éxito los gastos de Hipoteca?
En el siguiente post procedemos a analizar los gastos que las entidades bancarias deben reembolsar a los deudores hipotecarios relacionados con los abonos que se hubieran efectuado en cuanto a notaría, gestoría y registro y los argumentos que utilizan los bancos a fin de no darnos la razón.
A la hora de firmar la hipoteca, la entidad bancaria ha podido establecer cláusulas que imponen al deudor determinados pagos, de gestión, notaría y registro, que le corresponderían a la propia entidad bancaria o que deberían repartirse por la mitad entre el banco y el deudor según ha señalado recientemente el Tribunal Supremo calificando tales como cláusulas abusivas.
Algunos de estos gastos son, los aranceles notariales derivados de la matriz de escritura del préstamo hipotecario o los gastos de gestoría en general, cuyo pago corresponde por la mitad a los contratantes por entender que ambos están igualmente interesados en que se produzcan las consecuencias jurídicas que se derivan. Los gastos de inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad corresponden totalmente a la entidad bancaria siendo esta la beneficiaria de la operación.
Los bancos intentarán ponernos las cosas difíciles para evitar que nuestra reclamación llegue a buen puerto y así no reembolsar las cantidades debidas alegando los siguientes argumentos:
RETRASO DESLEAL
El banco en su pretensión de no reembolsar puede argumentar que la reclamación que se pretende se produce muchos años después de la firma del contrato hipotecario y que, por tanto, la dejadez del interesado durante estos años ha creado una legítima confianza en la entidad bancaria de que no se iba a reclamar. La cuestión es que el consumidor durante estos años no conocía el carácter abusivo de las cláusulas en cuestión por lo que la reclamación debe de ser admitida.
Además, se debe respetar el principio de no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas con independencia del transcurso del tiempo.
FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA
Esta alegación consiste en que algunos de los pagos se efectúan no a la entidad bancaria sino a un tercero.
La entidad bancaria no puede llevar por este camino sus alegaciones ya que ha sido esta quien ha impuesto al deudor el pago o abono de gastos que no le correspondían.
COSA JUZGADA
En el caso de que hubiera existido un proceso previo sobre aspectos del contrato hipotecario el banco podría alegar que ya se han sometido a juicio los aspectos conflictivos del mismo contrato y que por tanto no se puede volver a llevar ante los tribunales la misma cuestión por estar ya juzgada.
Pues bien, este efecto se produciría si concretamente hubiésemos pedido a los tribunales tutela judicial respecto de las cláusulas abusivas en cuestión y se hubiese dictado sentencia sobre la misma. De no ser así, procederá la tramitación judicial de la reclamación que podamos efectuar con independencia de procesos anteriores que estuvieran relacionados con otras clausulas del mismo contrato o en el que se pidieran cosas distintas.
CONDICIÓN DE CONSUMIDOR
La legislación protege al consumidor considerándolo siempre la parte más débil, y es el consumidor quien puede beneficiarse de la aplicación directa de esta doctrina. Los profesionales o comerciantes no se beneficiarán en principio de todo lo expuesto, pero las sociedades y las empresas cuando actúen sin ánimo de lucro, fuera del ámbito comercial ostentarán esta condición pudiendo reclamar como consumidores.
El despacho de abogados Llorente & Rayón ofrece sus servicios de representación y asesoría para encauzar este tipo de reclamaciones y conseguir un resultado exitoso, venciendo los argumentos que esgrimen los bancos, llámanos y pide una cita.
¿Qué hay que tener en cuenta en las herencias?
No siempre sabemos cómo repartir nuestros bienes entre los herederos, conocer cómo realizar esta operación de manera eficiente y sencilla es algo fundamental.
Desde Llorente & Rayón le ayudamos para que pueda organizar su testamento o para cualquier reclamación de herencia.
¿Qué hay que tener en cuenta en las herencias?
Lo primero que debemos de saber es que cuando realizamos el testamento hay ciertas partes de las cuales uno no puede disponer libremente, las legítimas o también llamados herederos forzosos lo componen: 1. ° Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes. 2.° A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes. 3.° El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código.
A estos herederos les corresponde como mínimo un tercio de la herencia, que puede aumentar en otro tercio más con el tercio de mejora y finalmente tenemos el de libre disposición donde podemos disponer libremente para administrarlo sin ninguna limitación.
Como vemos es un tramite complejo, no solo organizar el testamento sino saber que impuestos van aparejados a la sucesión y como poder reclamarlo.
Desde Llorente & Rayón le asesoramos en cualquier duda que le pueda surgir sobre este tema y le ayudamos en todos los trámites de reclamación.
Reclamaciones de gastos de hipoteca
El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia por la que se declaraban abusivas las prácticas efectuadas por los bancos consistentes en imponer a los clientes el pago de la totalidad de los gastos de formalización de hipoteca. Gastos que deberían asumir parcialmente los bancos al ser estos los beneficiarios de las operaciones. Los bancos, gracias a la inscripción de la escritura de un préstamo con garantía hipotecaria, consiguen la posibilidad de ejecución especial, la obtención de un título ejecutivo y la constitución de una garantía real.
¿Cuáles son los gastos que puedo reclamar?
Gastos de gestoría, siempre y cuando la impusiera el banco: 400 euros aproximadamente
Gastos notariales: representa normalmente entre el 0.1% y 0.5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras
Gastos de Registro de la Propiedad: normalmente no supera el 0.2%
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: oscila entre 0.1 % y 1%
Gastos de tasación de la vivienda
¿Cómo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca?
A efectos de determinar el importe correspondiente, es necesario averiguar a cuánto asciende la cantidad abonada por el cliente. Es por ello que se requiere disponer de las correspondientes facturas.
El primer paso a seguir por el afectado es acudir al defensor del cliente o al servicio de atención del cliente de la entidad bancaria. En caso de no recibir respuesta, será necesario recurrir a la vía judicial solicitando la nulidad de la cláusula y la restitución de los gastos abonados. Es necesario acudir con abogado y procurador en este tipo de procedimientos.
¿Cuál es el plazo para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la devolución de las cantidades abonadas?
En principio, no existiría plazo de prescripción ya que se trata de cláusulas abusivas que implican la nulidad de pleno derecho. Sin embargo, existen determinadas corrientes doctrinales que sí establecen un plazo para poder reclamar. En este sentido, se habla de dos plazos. El primero de los plazos sería de 4 años desde el 24 de diciembre de 2015 para aquellas hipotecas que están actualmente vigentes. Para el caso de hipotecas que ya han sido totalmente abonadas se podrá proceder a la reclamación si la totalidad del pago se efectuó dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.
Esperamos que este artículo le haya sido útil y si necesita cualquier información al respecto no dude en contactar con nosotros.
